Lo que distingue fundamentalmente el proceso de compraventa español del de otros países europeos son principalmente las competencias y misiones asignadas al notario en la transacción inmobiliaria.
En muchos países de la Unión Europea, como Alemania, Bélgica, Francia, los Países Bajos y Suiza, el notario participa en todo el procedimiento. También tiene el estatus legal de un magistrado amigable (justicia no contenciosa). En esta capacidad, elabora instrumentos auténticos que tienen valor legal a los ojos de la ley.
En el contexto de una venta de bienes raíces, en la mayoría de los países mencionados anteriormente, el notario desempeña un papel central en la transacción. Por lo tanto, el notario tiene una serie de tareas diferentes que cumplir:
- asesorando a sus clientes sobre la legislación inmobiliaria (obligación de asesoramiento e información);
- acompañar y defender los intereses del vendedor y del comprador durante todo el procedimiento de venta;
- realizar un estudio jurídico y urbanístico, reunir y comprobar la validez de todos los documentos necesarios (escrituras, documentos urbanísticos, situación hipotecaria de la propiedad, exactitud de los diagnósticos, declaración de cargas de la copropiedad, certificado, derecho de prelación del municipio, etc.) ;
- redactar las escrituras, autenticarlas (compromiso de venta y escritura de compraventa) y redactar los contratos ;
- para asegurar el buen funcionamiento de las transacciones y hacer un seguimiento de las mismas;
- garantizar la seguridad jurídica de las transacciones para evitar cualquier litigio;
- actuando como un intermediario financiero al recaudar el producto de la venta,
- recaudar impuestos, cargos varios y tasas generados por estos actos o ventas en nombre del Estado.
En España, como funcionario de justicia, el notario representa al Estado y no los intereses de las partes. Aunque su intervención es obligatoria, no es suficiente para garantizar la seguridad de la compra, ya que sólo interviene en el momento de la escritura de compraventa.
Por lo tanto, su papel se limita a una misión general de cumplimiento de los documentos :
- para verificar que el contrato de venta y los documentos conexos cumplen las condiciones legales impuestas por la legislación vigente y garantizar así la seguridad jurídica de la transacción ;
- verificar la capacidad jurídica de las partes y la identidad de las partes y los testigos al firmar la escritura de compraventa;
- para verificar el registro del título de propiedad de la propiedad;
- validar la escritura de compraventa (Escritura) que permite al nuevo propietario inscribir su propiedad en el registro de la propiedad y ser reconocido como tal ante cualquier autoridad administrativa o judicial.
Por lo tanto, no tiene la función de llevar a cabo la mayoría de las tareas anteriormente enumeradas.
Los controles legales y urbanísticos exhaustivos no son de su competencia. Los documentos del ayuntamiento, del registro catastral y de los organismos de planificación local y regional no se consultan ni se comprueban.
El notario no prepara el contrato de venta. Es redactado por un abogado o por la agencia inmobiliaria encargada de la venta de la propiedad.
Del mismo modo, no actúa como intermediario financiero entre el vendedor y el comprador. Los pagos se hacen por acuerdo previo, a los abogados de las partes, a la agencia inmobiliaria o directamente al vendedor. Por lo tanto, el notario sólo cobra sus propios honorarios.
En lo que respecta a la información sobre los impuestos y su recaudación, los notarios no están obligados a intervenir. Dependiendo del notario, el manejo de los impuestos puede o no ser atendido. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el servicio debe ser solicitado expresamente al notario.
Por último, una vez finalizado el procedimiento de compraventa con la firma de las escrituras notariales de compraventa, el notario no está obligado a inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Depende del comprador asegurar su ejecución. El comprador puede delegar esta tarea en el notario o puede solicitar directamente la inscripción en una de las instituciones reconocidas por el Estado (Registradores).
La escritura, redactada por el notario, certifica la venta y asegura la propiedad de la propiedad al comprador. Sin embargo, la escritura no garantiza que la propiedad esté libre de irregularidades.
Por lo tanto, es aconsejable, antes de la firma de la escritura de compraventa, establecer un diagnóstico jurídico y técnico de la propiedad para asegurar la conformidad de un conjunto de puntos. Algunas de estas comprobaciones pueden ser realizadas por la agencia inmobiliaria y otras por el abogado del comprador.
El Certificado de inexistencia de infracción urbanística permite comprobar que la propiedad cumple con la normativa urbanística vigente y que es gratuita.
La Copia Simple emitida por el Registro de la Propiedad nos permite verificar los siguientes puntos:
- confirmar la identidad del dueño de la propiedad;
- garantizar que la propiedad esté al día en el pago de los cargos y cobros obligatorios (impuestos y tasas);
- comprobar que no hay limitaciones en el uso de la propiedad.
También es necesario comprobar que no hay defectos ocultos y que la propiedad está libre de cualquier ocupante y asegurarse de que se ha realizado el diagnóstico energético.
Por último, es importante solicitar al Ayuntamiento la Cédula de habitabilidad en caso de reventa o la primera ocupación en caso de nueva vivienda (Cédula de habitalidad / Licencia de Primera Ocupación). Este certificado permite la apertura de contratos de suministro de agua y electricidad. En la Comunidad Valenciana se renovará cada 10 años.
Por consiguiente, se recomienda encarecidamente el asesoramiento de un abogado en la compra de un inmueble, si no es obligatorio, para velar por los intereses del comprador y garantizar el buen desarrollo del procedimiento, antes, durante y después de la transacción.
Además de las comprobaciones mencionadas anteriormente, estará a cargo de, entre otras cosas:
- actuando como intermediario del comprador con el vendedor, la agencia, el notario y posiblemente el banco;
- para redactar los contratos (compromiso de venta, escritura de compraventa) o para comprobar que no contienen ninguna anomalía que pueda perjudicar al comprador;
- coordinar la preparación y revisión de la escritura de compraventa y proporcionar asesoramiento fiscal.
