El proceso de compra para el comprador
Una vez que haya encontrado la villa o el apartamento que corresponde exactamente a lo que está buscando, el procedimiento de compra sigue.
Cuando el vendedor y el comprador se ponen de acuerdo sobre el importe de la transacción, se firma un contrato de Reserva de inmueble entre las dos partes. El comprador paga entonces la tasa de reserva del 1% del precio de la propiedad. El pago se hace directamente a la agencia. La agencia la retiene porque constituye la primera parte del pago de los honorarios de la agencia, que luego deberá pagar directamente el vendedor a la agencia. En el caso de que el comprador decida retractarse, pierde la suma adelantada. Por otro lado, si es el vendedor quien cambia de opinión, el importe de la reserva se devuelve al comprador.
Tras el pago de la reserva, la agencia inmobiliaria inicia el proceso de compra realizando la investigación administrativa preliminar. En primer lugar, solicita al Ayuntamiento el Certificado de No Infracción Urbanística (CNIU). Este documento es importante porque certifica que la propiedad no viola las normas de urbanismo. El tiempo que se tarda en obtener el certificado varía y puede tardar hasta 2 ó 3 semanas a partir de la fecha de solicitud.
Una vez obtenido este documento, la agencia solicita la Copia Simple (o Nota Simple) al propietario o la solicita al notario con la autorización firmada del propietario. Este documento es emitido por el Registro de propiedad. Es un documento con fines informativos sin consideración legal y su propósito es asegurar al comprador que el vendedor es efectivamente el propietario de la propiedad. Permite comprobar el historial de la propiedad y proporciona la siguiente información:
- Identidad del dueño de la propiedad;
- Cargos o impuestos existentes asociados a la propiedad;
- Limitaciones en el uso de la propiedad cuando sea aplicable.
Una vez realizados estos pasos, se puede redactar el acuerdo de venta provisional (Arras). Se trata de un contrato entre el comprador y el vendedor que no firma delante del notario pero que será solicitado por el notario el día de la firma de la escritura de compraventa para verificar las condiciones entre las partes. El documento contendrá la siguiente información :
- La identidad del vendedor y de los compradores;
- La dirección de la propiedad;
- El precio de venta de la propiedad;
- La fecha límite para la firma en la notaría;
- La dirección del notario donde se firmará la venta;
- Cualquier deuda pendiente;
- Medios de pago ;
- La distribución de los honorarios de los notarios ;
- Sanciones en caso de retirada por cualquiera de las partes.
A la firma del compromiso, el comprador paga el 10% del importe del precio de la propiedad. En esta etapa del proceso, si el vendedor decide retractarse, debe reembolsar el doble de la cantidad adelantada. Por otro lado, si el comprador se retira, pierde toda la cantidad adelantada.
El proceso de adquisición finaliza con la firma de la Escritura de compraventa en la notaría y el pago del saldo restante. Los honorarios del notario se calculan según el precio de compra de la propiedad y deben ser pagados por el comprador. Hay que señalar que los honorarios de los notarios no son muy elevados en España.
La duración del proceso de venta puede reducirse a un mes si el comprador lo solicita.
El proceso de venta para el vendedor
El papel de un agente inmobiliario es representar los intereses de sus clientes en cada paso del proceso de compra y venta.
Por eso, el agente inmobiliario al que ha confiado la venta de su propiedad debe asegurarse de que los pasos de este proceso se lleven a cabo con la mayor profesionalidad.
Debe tener en cuenta y valorar lo que hace a cada propiedad única y atractiva, para ayudar a su cliente a encontrar el comprador ideal para su propiedad.
El proceso de venta comienza con la mejor presentación posible del inmueble mediante su mejora: descripción detallada, fotografías de calidad y referencias en Internet.
Una vez que el comprador se compromete a la compra de un inmueble, se establece un acuerdo previo entre las dos partes y se redacta un contrato de venta. Este contrato incluye al menos la siguiente información:
- Los datos de contacto del comprador y del vendedor;
- El precio de la propiedad incluyendo los honorarios de la agencia;
- Las especificaciones de la propiedad en cuestión;
- La cantidad del depósito que debe pagar el comprador.
Tras la firma de este contrato, la conformidad legal de todos estos documentos debe ser comprobada por un abogado. Depende del comprador elegir el notario.
Para el vendedor el costo de la venta de su propiedad incluye el pago de varios impuestos y cargos que se resumen a continuación :
- Plusvalía, en su caso: Impuesto nacional sobre la plusvalía inmobiliaria;
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): impuesto local sobre la propiedad inmobiliaria;
- Retención del 3% para no residentes, si procede: los no residentes están sujetos a esta retención, no se aplica si declaran su residencia en España;
- Balance de los contratos de suministro de agua y electricidad;
- Saldo de los gastos comunitarios, si los hubiera: correspondiente a las cuotas del condominio;
- Gastos de cancelación de la hipoteca, si procede.
