Wat het Spaanse koop- en verkoopproces fundamenteel onderscheidt van dat van andere Europese landen zijn voornamelijk de competenties en opdrachten die aan de notaris zijn toegewezen in de vastgoedtransactie.
In veel landen van de Europese Unie, zoalsDuitsland, België, Frankrijk, Nederland en Zwitserland, neemt de notaris deel aan de gehele procedure. Het heeft ook de juridische status van een vriendelijke magistraat (niet-omstreden rechtvaardigheid). In deze hoedanigheid ontwikkelt het authentieke instrumenten die in de ogen van de wet juridische waarde hebben.
In het kader van een vastgoedverkoop speelt de notaris in de meeste bovengenoemde landen een centrale rol in de transactie. Daarom heeft de notaris een aantal verschillende taken uit te voeren:
- het adviseren van haar cliënten over de vastgoedwetgeving (advies- en informatieplicht);
- de belangen van de verkoper en de koper tijdens de verkoopprocedure te begeleiden en te verdedigen;
- het uitvoeren van een juridisch en stedelijk onderzoek, het verzamelen en verifiëren van de geldigheid van alle noodzakelijke documenten (akten, stedelijke documenten, hypotheeksituatie van eigendom, nauwkeurigheid van diagnoses, verklaring van lasten van mede-eigendom, certificaat, prelationrecht van de gemeente, enz.);
- de akten op te stellen, te verifiëren (verkoopverbintenis en verkoopovereenkomst) en de contracten op te stellen;
- de goede werking van de transacties te waarborgen en te volgen;
- rechtszekerheid van transacties te waarborgen om rechtszaken te voorkomen;
- optreden als financiële intermediair bij het uit de verkoop brengen van het product;
- het innen van belastingen, diverse kosten en vergoedingen die door deze handelingen of de verkoop namens de staat worden gegenereerd.
In Spanjevertegenwoordigt de notaris als gerechtsdeurwaarder de staat en niet de belangen van de partijen. Hoewel de tussenkomst verplicht is, volstaat het niet om de zekerheid van de aankoop te garanderen, aangezien zij alleen ingrijpt op het moment van de koopovereenkomst.
Haar rol is derhalve beperkt tot een algemene missie van naleving van de documenten:
- na te gaan of de verkoopovereenkomst en de daarmee verband houdende documenten voldoen aan de wettelijke voorwaarden die de huidige wetgeving stelt en aldus de rechtszekerheid van de transactie te waarborgen;
- de rechtskracht van de partijen en de identiteit van de partijen en getuigen te verifiëren bij de ondertekening van de koopovereenkomst;
- de inschrijving van de eigendomstitel van het onroerend goed te verifiëren;
- de koopovereenkomst (Schrijven) te valideren die de nieuwe eigenaar in staat stelt zijn eigendom in het register van het onroerend goed te registreren en als zodanig te worden erkend voor een administratieve of gerechtelijke autoriteit.
Daarom heeft het niet de functie van het uitvoeren van de meeste van de hierboven genoemde taken.
Uitgebreide juridische en stedelijke controles vallen niet onder uw bevoegdheid. Documenten van de gemeenteraad, kadastrale registratie en lokale en ruimtelijke ordeningsinstanties worden niet geraadpleegd of geverifieerd.
De notaris bereidt het verkoopcontract niet voor. Het is opgesteld door een advocaat of door de makelaar die verantwoordelijk is voor de verkoop van het pand.
Evenzo treedt zij niet op als een financiële intermediair tussen de verkoper en de koper. Betalingen worden gedaan in voorafgaande overeenkomst, aan de advocaten van de partijen, aan het makelaarskantoor of rechtstreeks aan de verkoper. Daarom brengt de notaris alleen zijn eigen honoraria in rekening.
Met betrekking tot belastinginformatie en inning hoeven notarissen niet in te grijpen. Afhankelijk van de notaris kan de fiscale behandeling al dan niet worden verzorgd. Er zij evenwel op gewezen dat de dienst uitdrukkelijk bij de notaris moet worden aangevraagd.
Ten slotte is de notaris niet verplicht om de transactie te registreren in het Vastgoedregister, zodra de koop- en verkoopprocedure is afgerond met de ondertekening van de notariële koopgetekende. Het is aan de koper om de uitvoering ervan te waarborgen. De koper kan deze taak delegeren aan de notaris of kan zich rechtstreeks registreren bij een van de door de staat erkende instellingen(Registrars).
De akte,geschreven door de notaris, certificeert de verkoop en verzekert het eigendom van het onroerend goed aan de koper. Het schrijven garandeert echter niet dat het pand vrij is van onregelmatigheden.
Daarom is het raadzaam, vóór de ondertekening van de koopovereenkomst, om een juridische en technische diagnose van het pand vast te stellen om de overeenstemming van een reeks punten te waarborgen. Sommige van deze controles kunnen worden uitgevoerd door de makelaar en anderen door de advocaat van de koper.
Het certificaat van niet-bestaan van stedelijke inbreuken maakt het mogelijk om na te gaan of het pand voldoet aan de huidige stedelijke regelgeving en dat het gratis is.
De eenvoudige kopie uitgegeven door de Property Registry stelt ons in staat om de volgende punten te verifiëren:
- de identiteit van de eigenaar van het onroerend goed te bevestigen;
- ervoor te zorgen dat het onroerend goed up-to-date is over de betaling van verplichte kosten en inbeslagnamen (belastingen en vergoedingen);
- controleren of er geen beperkingen zijn op het gebruik van de woning.
Het is ook noodzakelijk om te controleren of er geen verborgen gebreken zijn en of het pand vrij is van elke bewoner en ervoor te zorgen dat de energiediagnose is uitgevoerd.
Tot slot is het belangrijk om de gemeenteraad te vragen om het Certificaat van Bewoonbaarheid in geval van doorverkoop of de eerste bezetting in het geval van nieuwe woningen(Certificaat van Bewoonbaarheid / Eerste Bezettingsvergunning). Dit certificaat maakt het mogelijk om contracten voor water- en elektriciteitsvoorziening te openen. In de Valenciaanse Gemeenschap zal het om de tien jaar worden vernieuwd.
Daarom wordt het ten zeerste aanbevolen om een advocaat te adviseren over de aankoop van een woning,zo niet verplicht, om de belangen van de koper te waarborgen en om de juiste ontwikkeling van de procedure te waarborgen, voor, tijdens en na de transactie.
Naast de hierboven genoemde controles bent u onder andere verantwoordelijk voor:
- optreden als tussenpersoon van de koper bij de verkoper, het agentschap, de notaris en eventueel de bank;
- contracten op te stellen (verkoopverbintenis, koopovereenkomst) of na te gaan of deze geen anomalie bevatten die de koper kan schaden;
- de voorbereiding en herziening van de koopovereenkomst te coördineren en fiscaal advies te geven.
