Ce qui distingue fondamentalement le processus d’achat espagnol de celui d’autres pays européens, relève principalement des compétences et missions dévolues au notaire dans le cadre de la transaction immobilière.
Dans de nombreux pays de l’UE comme l’Allemagne, la Belgique, la France, les Pays-Bas et la Suisse, le notaire intervient tout au long de la procédure. Il dispose également du statut juridique de magistrat de l’amiable (justice non contentieuse). À ce titre, il établit des actes authentiques qui revêtent une valeur juridique au regard de la loi.
Dans le cadre d’une vente immobilière, pour la plupart des pays mentionnés précédemment, le notaire joue un rôle central dans la transaction. Ainsi, il lui incombe de répondre à différentes missions :
- conseiller ses clients sur la législation immobilière (obligation de conseils et d’informations) ;
- accompagner et défendre les intérêts du vendeur et de l’acquéreur tout au long de la procédure de vente ;
- procéder à une étude légale et urbanistique, réunir et vérifier la validité de tous les documents nécessaires (actes, documents urbanistiques, situation hypothécaire du bien, exactitude des diagnostics, état des charges de la copropriété, certificat, droit de préemption de la commune, etc.) ;
- établir les actes, les authentifier (compromis de vente et acte de vente) et rédiger les contrats ;
- assurer le bon déroulement des transactions et en assurer le suivi ;
- garantir la sécurité juridique des transactions afin de prévenir tout litige ;
- intervenir en tant qu’intermédiaire financier en encaissant les produits de la vente,
- percevoir les taxes, impositions diverses et frais générés par ces actes ou ventes pour le compte de l’État.
En Espagne, en tant qu’officier de justice, le notaire représente l’État et non les intérêts des parties. Si son intervention est obligatoire, elle est cependant insuffisante pour assurer la sécurité de l’achat, dans la mesure où il n’intervient qu’au moment de l’acte de vente.
Son rôle est donc limité à une mission générale de conformité des documents :
- vérifier que le contrat de vente et les documents annexes sont conformes aux conditions légales imposées par la loi en vigueur et ainsi garantir la sécurité juridique de la transaction ;
- vérifier la capacité juridique des parties et l’identité des parties et des témoins lors de la signature de l’acte de vente ;
- vérifier l’enregistrement du titre de propriété du bien ;
- valider l’acte de vente (Escritura) qui permet au nouveau propriétaire d’inscrire son bien au registre de la propriété et d’être reconnu comme tel devant toute autorité administrative ou judiciaire.
Ainsi, il n’a pas pour fonction d’effectuer la plupart des missions précédemment énumérées.
Les vérifications légales et urbanistiques approfondies ne sont pas de son ressort. Les documents issus de la mairie, du registre cadastral, des organismes urbanistiques locaux et régionaux ne sont ni consultés, ni vérifiés.
Le notaire ne prépare pas le contrat de vente. Ce dernier est rédigé par un avocat ou bien par l’agence immobilière en charge de la vente du bien.
De même il n’intervient pas en tant qu’intermédiaire financier entre le vendeur et l’acquéreur. Les règlements sont effectués selon accord préalable, aux avocats des parties, à l’agence immobilière ou directement au vendeur. Le notaire ne perçoit donc que ses propres honoraires.
Concernant l’information relative à l’impôt et sa perception, les notaires ne sont pas tenus d’intervenir. Selon le notaire, le traitement des impôts peut être pris en charge ou non. Il faut toutefois prendre en compte que le service doit être expressément sollicité auprès du notaire.
Enfin, une fois la procédure d’achat finalisée avec la signature des actes notariés de vente, le notaire n’a aucune obligation de réaliser l’enregistrement de la transaction auprès du registre foncier (Registrado de la propiedad). Il revient à l’acheteur d’en assurer l’exécution. Il peut déléguer cette mission au notaire, ou bien solliciter directement l’enregistrement auprès de l’un des établissements reconnus par l’État (Registradores).
L’acte de vente établit par le notaire, certifie bien la vente et assure la propriété du bien à l’acquéreur. Toutefois, l’acte ne garantit pas que le bien est exempt d’irrégularités.
Il convient donc, préalablement à la signature de l’acte de vente, d’établir un diagnostic juridique et technique du bien afin de s’assurer de la conformité d’un ensemble de points. Certaines de ces vérifications peuvent être effectuées par l’agence immobilière et d’autres par l’avocat de l’acquéreur.
Le Certificat de non-infraction urbanistique permet de contrôler que le bien respecte la réglementation urbanistique en vigueur et qu’il en est exempt de toute charge.
La Copia simple émise par le Registre de la propriété permet de vérifier les points suivants :
- confirmer l’identité du propriétaire du bien ;
- s’assurer que le bien est à jour dans le paiement des charges et perceptions obligatoires (taxes et impôts) ;
- contrôler l’absence de limitations d’utilisation du bien.
Il convient également de vérifier l’absence de vices cachés et que le logement est libre de tout occupant et de s'assurer que le diagnostic énergétique a bien été établi.
Enfin, il est important de demander le Certificat d’habitabilité auprès de la mairie dans le cadre d’une revente ou de première occupation dans le cas d’un logement neuf (Cédula de habitalidad / Licencia de Primera Ocupación). Ce certificat permet d'obtenir l’ouverture des contrats de fourniture d’eau et d’électricité. Sur la communauté Valencienne il est à renouveler tous les 10 ans.
Les conseils d’un avocat dans le cadre de l’achat d’un bien s’ils ne sont pas obligatoires, sont donc vivement recommandés pour veiller aux intérêts de l’acheteur et assurer le bon déroulement de la procédure, avant, pendant et après la transaction.
Outre les vérifications énoncées précédemment, il sera en charge entre autres :
- d'intervenir en tant qu’intermédiaire de l’acquéreur auprès du vendeur, de l’agence, du notaire et éventuellement de la banque ;
- de rédiger les contrats (compromis de vente, acte de vente) ou vérifier qu’ils ne comportent pas d’anomalies qui pourraient nuire à l’acheteur ;
- de coordonner la préparation et la révision de l’acte authentique et apporter ses conseils fiscaux.
