Что принципиально отличает испанский процесс покупки и продажи от других европейских стран, так это компетенции и миссии, возложенные на нотариуса в сделке с недвижимостью.
Во многих странах Европейского союза, такихкак Германия, Бельгия, Франция, Нидерланды и Швейцария, нотариус участвует во всей процедуре. Он также имеет правовой статус дружественного магистрата (неконтуятного правосудия). В этом качестве она разрабатывает подлинные инструменты, которые имеют юридическую ценность в глазах закона.
В контексте продажи недвижимости в большинстве упомянутых выше стран нотариус играет центральную роль в сделке. Таким образом, нотариус имеет ряд различных задач для выполнения:
- консультирование своих клиентов по законодательству о недвижимости (обязательство консультаций и информации);
- сопровождение и защита интересов продавца и покупателя на протяжении всей процедуры продаж;
- проведение юридического и градостроительного исследования, сбор и проверка достоверности всех необходимых документов (документы, городские документы, ипотечное положение собственности, точность диагнозов, декларирование обременений совместного владения, справка, право на предварительное владение муниципалитетом и т.д.);
- разработать документы, проверить их подлинность (обязательства по продажам и договоры купли-продажи) и разработать контракты;
- обеспечить надлежащее функционирование сделок и отслеживать их;
- обеспечить правовую определенность сделок во избежание любых судебных разбирательств;
- выступая в качестве финансового посредника при сборе продукта с продажи,
- сбор налогов, различных сборов и сборов, порожденных этими актами или продажей от имени государства.
В Испаниинотариус, как сотрудник юстиции, представляет государство, а не интересы сторон. Хотя его вмешательство является обязательным, этого недостаточно, чтобы гарантировать безопасность покупки, так как он вмешивается только во время дела о продаже.
Поэтому его роль ограничивается общей миссией соблюдения документов:
- проверить, соответствует ли договор купли-продажи и соответствующие документы правовым условиям, установленным действующим законодательством, и тем самым обеспечить правовую определенность сделки;
- проверить юридическую способность сторон и личность сторон и свидетелей при подписании договора купли-продажи;
- для проверки регистрации права собственности на имущество;
- утвердить право продажи (письма), которое позволяет новому владельцу зарегистрировать свое имущество в реестре имущества и быть признанным таковым в любом административном или судебном органе.
Таким образом, он не имеет функции выполнения большинства задач, перечисленных выше.
Всеобъемлющий правовой и городской контроль не в вашей компетенции. Документы городского совета, кадастровой регистрации и местных и региональных органов планирования не консультируются и не проверяются.
Нотариус не готовит договор купли-продажи. Он составлен юристом или агентством недвижимости, ответственным за продажу имущества.
Аналогичным образом, он не выступает в качестве финансового посредника между продавцом и покупателем. Выплаты осуществляться по предварительной договоренности, юристам сторон, агентству недвижимости или непосредственно продавцу. Таким образом, нотариус взимает только свои собственные сборы.
Что касается налоговой информации и сбора, нотариусы не обязаны вмешиваться. В зависимости от нотариуса, обработка налогов может или не может быть заботиться. Однако следует отметить, что услуга должна быть прямо запрошена у нотариуса.
Наконец, после завершения процедуры купли-продажи с подписанием нотаритариализированных договоров купли-продажи нотариус не обязан регистрировать сделку в Реестре недвижимости. Покупатель должен обеспечить его исполнение. Покупатель может делегировать эту задачу нотариусу или может напрямую запросить регистрацию в одном из признанных государством учреждений(регистраторов).
Поступок,написанный нотариусом, удостоверяет продажу и обеспечивает право собственности на имущество покупателю. Тем не менее, письмо не гарантирует, что имущество свободно от нарушений.
Поэтому перед подписанием договора купли-продажи целесообразно установить юридический и технический диагноз имущества для обеспечения соответствия набора точек. Некоторые из этих проверок могут быть выполнены агентством недвижимости, а другие адвокатом покупателя.
Свидетельство о несуществуемом нарушении градостроительства позволяет проверить, соответствует ли имущество действующим городским нормам и что оно является бесплатным.
Простая копия, выданная Реестром Недвижимости, позволяет нам проверить следующие моменты:
- подтвердить личность владельца имущества;
- обеспечить, чтобы имущество было в курсе оплаты обязательных сборов и сборов (налогов и сборов);
- убедитесь, что нет никаких ограничений на использование имущества.
Необходимо также убедиться, что нет никаких скрытых дефектов и что имущество свободно от любого жильца и убедитесь, что энергетический диагноз был выполнен.
Наконец, важно обратиться в городской совет за сертификатом об обитаемости в случае перепродажи или первого занятия в случае нового жилья(Сертификат обитаемости / Лицензия на первое проживание). Данный сертификат позволяет открывать договоры на водоснабжение и электроснабжение. В Валенсийской общине он будет обновляться каждые 10 лет.
Поэтому настоятельно рекомендуется консультировать юриста по вопросам приобретения недвижимости, еслиона не является обязательной, для обеспечения интересов покупателя и обеспечения надлежащего развития процедуры до, во время и после сделки.
В дополнение к вышеуказанной проверке, вы будете отвечать, среди прочего:
- выступать в качестве посредника покупателя с продавцом, агентством, нотариусом и, возможно, банком;
- разработать контракты (обязательства по продажам, договор купли-продажи) или убедиться в том, что они не содержат каких-либо аномалий, которые могут нанести ущерб покупателю;
- координировать подготовку и обзор дела о продаже и предоставлять налоговые консультации.
