Was den spanischen Kauf- und Verkaufsprozess grundlegend von dem anderer europäischer Länder unterscheidet, sind vor allem die Kompetenzen und Aufgaben, die dem Notar bei der Immobilientransaktion übertragen werden.
In vielen Ländern der Europäischen Union, wieDeutschland, Belgien, Frankreich, den Niederlanden und der Schweiz, nimmt der Notar am gesamten Verfahren teil. Es hat auch den rechtlichen Status eines freundlichen Richters (nicht-umstrittene Justiz). In dieser Eigenschaft entwickelt sie authentische Instrumente, die in den Augen des Gesetzes einen rechtlichen Wert haben.
Im Rahmen eines Immobilienverkaufs spielt der Notar in den meisten der oben genannten Länder eine zentrale Rolle bei der Transaktion. Daher hat der Notar eine Reihe von verschiedenen Aufgaben zu erfüllen:
- Beratung seiner Kunden im Immobilienrecht (Beratungs- und Informationspflicht);
- die Interessen des Verkäufers und des Käufers während des gesamten Verkaufsverfahrens zu begleiten und zu verteidigen;
- eine rechtliche und städtische Studie durchführen, die Gültigkeit aller erforderlichen Dokumente (Urkunden, städtische Dokumente, Eigentumssituation, Richtigkeit der Diagnosen, Miteigentumserklärung, Bescheinigung, Recht auf Vorschrift der Gemeinde usw.) sammeln und überprüfen;
- die Taten zu verfassen, sie zu beglaubigen (Verkaufsverpflichtung und Kaufbeleg) und die Verträge zu verfassen;
- das ordnungsgemäße Funktionieren der Transaktionen zu gewährleisten und diese nachzuverfolgen;
- Rechtssicherheit bei Transaktionen zu gewährleisten, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden;
- als Finanzintermediär bei der Abholung des Produkts aus dem Verkauf,
- Steuern, verschiedene Abgaben und Gebühren, die durch diese Handlungen oder Verkäufe im Namen des Staates generiert werden.
In Spanienvertritt der Notar als Justizbeamter den Staat und nicht die Interessen der Parteien. Obwohl ihr Eingreifen obligatorisch ist, reicht es nicht aus, die Sicherheit des Kaufs zu gewährleisten, da sie nur zum Zeitpunkt der Verkaufsabrede eingreift.
Daher beschränkt sich ihre Rolle auf eine allgemeine Aufgabe der Einhaltung der Dokumente:
- zu überprüfen, ob der Kaufvertrag und die damit zusammenhängenden Unterlagen den gesetzlichen Bedingungen der geltenden Rechtsvorschriften entsprechen, und somit die Rechtssicherheit des Geschäfts zu gewährleisten;
- die Rechtsfähigkeit der Parteien und die Identität der Parteien und Zeugen bei der Unterzeichnung der Verkaufsunterzeichnung zu überprüfen;
- die Eintragung des Eigentumsrechts an der Immobilie zu überprüfen;
- die Verkaufsschrift (Schreiben) zu validieren, die es dem neuen Eigentümer ermöglicht, sein Eigentum im Register der Immobilie zu registrieren und als solche vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde anerkannt zu werden.
Daher hat es nicht die Funktion, die meisten der oben aufgeführten Aufgaben auszuführen.
Umfassende rechtliche und städtische Kontrollen fallen nicht in Ihre Zuständigkeit. Dokumente des Stadtrates, der Katasterregistrierung und der lokalen und regionalen Planungsgremien werden weder konsultiert noch überprüft.
Der Notar bereitet den Kaufvertrag nicht vor. Es wird von einem Anwalt oder von der für den Verkauf der Immobilie zuständigen Immobilienagentur verfasst.
Ebenso fungiert sie nicht als Finanzintermediär zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Die Zahlungen erfolgen nach vorheriger Absprache an die Anwälte der Parteien, an die Immobilienagentur oder direkt an den Verkäufer. Daher erhebt der Notar nur seine eigenen Gebühren.
Was die Steuerinformationen und die Erhebung betrifft, so sind Notare nicht verpflichtet, einzugreifen. Je nach Notar kann die steuerliche Abwicklung übernommen werden oder auch nicht. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die Dienstleistung ausdrücklich vom Notar angefordert werden muss.
Schließlich ist der Notar, sobald das Kauf- und Verkaufsverfahren mit der Unterzeichnung der notariell beglaubigen Verkaufsverträge abgeschlossen ist, nicht verpflichtet, die Transaktion im Immobilienregister zu registrieren. Es ist an dem Käufer, seine Ausführung zu gewährleisten. Der Käufer kann diese Aufgabe an den Notar delegieren oder direkt die Registrierung bei einem der staatlich anerkannten Institutionen(Registrare) beantragen.
Die vom Notar geschriebene Urkundebescheinigt dem Käufer den Verkauf und sichert sich das Eigentum an der Immobilie. Das Schreiben garantiert jedoch nicht, dass die Immobilie frei von Unregelmäßigkeiten ist.
Daher ist es ratsam, vor der Unterzeichnung der Verkaufserklärung, eine rechtliche und technische Diagnose der Immobilie zu erstellen, um die Konformität einer Reihe von Punkten zu gewährleisten. Einige dieser Prüfungen können von der Immobilienagentur und andere vom Anwalt des Käufers durchgeführt werden.
Das Zertifikat über die Nichtexistenz von Städteverstößen ermöglicht es, zu überprüfen, ob die Immobilie den geltenden städtischen Vorschriften entspricht und dass sie kostenlos ist.
Die vom Property Registry ausgestellte einfache Kopie ermöglicht es uns, die folgenden Punkte zu überprüfen:
- die Identität des Eigentümers der Immobilie zu bestätigen;
- sicherzustellen, dass die Immobilie über die Zahlung von obligatorischen Gebühren und Inkasso (Steuern und Gebühren) auf dem neuesten Stand ist;
- überprüfen Sie, ob es keine Einschränkungen bei der Nutzung der Unterkunft gibt.
Es ist auch notwendig, zu überprüfen, ob es keine versteckten Defekte und die Eigenschaft ist frei von jedem Bewohner und stellen Sie sicher, dass die Energiediagnose durchgeführt wurde.
Schließlich ist es wichtig, den Stadtrat um das Zertifikat der Bewohnbarkeit im Falle des Weiterverkaufs oder der ersten Beschäftigung im Falle einer neuen Wohnung zu fragen(Bescheinigung der Bewohnbarkeit / Erstbelegungslizenz). Dieses Zertifikat ermöglicht die Eröffnung von Wasser- und Stromversorgungsverträgen. In der Gemeinschaft Valencia wird sie alle 10 Jahre erneuert.
Daher wird dringend empfohlen, einen Anwalt beim Kauf einer Immobilie zu beraten,wenn nicht obligatorisch, um die Interessen des Käufers zu gewährleisten und die ordnungsgemäße Entwicklung des Verfahrens vor, während und nach der Transaktion zu gewährleisten.
Zusätzlich zu den oben genannten Kontrollen sind Sie unter anderem für folgende Punkte zuständig:
- als Vermittler des Käufers mit dem Verkäufer, der Agentur, dem Notar und möglicherweise der Bank;
- Vertragsentwürfe (Verkaufsverpflichtung, Verkaufsbeleg) oder zu überprüfen, ob sie keine Anomalie enthalten, die dem Käufer schaden könnte;
- die Vorbereitung und Überprüfung der Verkaufserklärung zu koordinieren und Steuerberatung zu leisten.
